「不動産の取得費がわからない…」
「取得費はどのように計算すればいい？」
このような疑問にお答えします。
相続などで引き継いだ不動産では、購入価格がいくらだったのかわからないですよね…
不動産の取得費がわからないときは売却額の5%になってしまうので、気をつけてください。
不動産の取得費がわからないときはどうすればいい？
不動産の購入額がわからないとき、取得費は売却価格の5%とみなされます。
売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とする ことができます。
国税庁：取得費が分からないとき
たとえば3000万円で売却した土地の取得費は、150万円です。
もし土地の所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得になるので、3,000万ー150万×30%で所得税は855万円です…
さらに住民税が8%で228万円かかり、復興所得税が所得税額にたいして2.1%かかるので約18万円になります…
あわせて約1,101万円…とてつもない金額ですね。。。
このように不動産の購入額がわからないと、譲渡所得を下げることができないので税額がとてつもなく高くなってしまいます…
譲渡所得を下げる方法はある？
譲渡所得を下げるには、不動産を5年を超えて所有して長期譲渡所得にするしかないです…
5年を超えて所有していれば、短期譲渡所得ではなくて長期譲渡所得として扱われるので税率が30%から15%まで下がるんですよね。
「でも経費を入れれば譲渡所得をさげれるんじゃないの？」と思う方もおられるかもですが、譲渡所得では経費は取得費と譲渡に関連した費用だけしか計上できないです。
なので家賃だったり、人件費だったりと、事業所得のように経費を入れられないので、取得費があまりにやすいと税金が高額になってしまうんです…
法人で不動産を所有することも考えよう
譲渡所得が高くなってしまいそうな方は、法人で不動産を所有することも検討したほうがいいですよ。
なぜかというと、法人で不動産を売却すれば経費をいれられるからです。
たとえば1億5,000万円で購入した投資マンションが2億で売れるためには、インターネットに広告を出し、人を雇って営業をかけるなど経費がかかります。
法人で不動産を売却すれば、この経費を所得に算入できます。
経費が2,000万円かかったとすれば、法人所得は3,000万ですよね？
これに法人の実効税率が約30%かかるので法人税は900万円です。
一方で個人所有の場合は、譲渡所得に経費の2,000万円は入れられません。
事業所得や雑所得になら算入できますが。
また法人で不動産を所有すれば、譲渡所得の5年ルールはないので、売買がしやすいメリットもあります。
不動産にかかわる税金は非常に複雑なので、専門の税理士をつけて売却を検討したほうがいいですよ。
まとめ：不動産の取得費がわからないときは売却額の5%で算入できます
不動産の取得費がわからないときは、売却額の5%を取得費として計上できました。
譲渡所得の計算では取得費と譲渡費用しか経費を計上できないので、取得費がちいさくなってしまうと譲渡所得が高額になってしまい、税金も高くなってしまいます…
もしどうしても取得費がわからないときは、不動産を取得してから5年を超えてから売却するようにしましょう。そうすれば長期譲渡所得になるので、税率は30%から15%まで下げることができますよ。
