不動産を売却したときは譲渡所得?計算方法は?【個人向け】

Transfer-income 不動産

「不動産を売却したときは譲渡所得になるの?」

「譲渡所得の計算方法は?」

 

上記のような疑問にお答えします。

 

個人所有の不動産を売却したときは「分離課税」の譲渡所得として扱われます

 

土地や建物の譲渡所得は他の所得と計算方法がちがいますし、原則、損益通算もできないので注意が必要です。

 

また土地や不動産の売却を検討しているのであれば、所有期間が5年を超えてからにしましょう。たったこれだけで税率を半分にできます。



不動産を売却したときは譲渡所得?

不動産を売却したときに得た所得は、譲渡所得になります。

 

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。

 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

国税庁:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

 

 

この譲渡所得には、総合課税になるものと分離課税になるものがあるんですよね…

不動産の売買では分離課税になります。

 

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

国税庁:譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

 

分離課税では、給与や事業所得とは分離して所得を計算するので損益通算ができないです。

 

たとえば副業サラリーマンが給与で400万稼ぎ、副業で100万円の赤字だったとしましょう。

雑所得の100万円の赤字は給与所得と損益通算できるので、経費のように使えました。

 

一方で不動産の売却で100万円の赤字をだした場合は、他の所得と損益通算はできません。

事業所得や雑所得でいくら赤字になったとしても、譲渡所得は減らせないので、譲渡所得が黒字であれば税金がかかります。注意しましょう。

 

土地や建物による譲渡所得の計算方法

土地や建物による譲渡所得の計算方法は同じなのですが、税額を計算する方法は2つに分かれます。

 

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

国税庁:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

 

売却額から取得費や譲渡に必要な費用を引いて、譲渡所得が計算されていますよね。

 

特別控除がありますが、これはマイホームの譲渡、立ち退き、農地の譲渡等で適用されるものなので、投資用の不動産では特別控除はないとおもっておきましょう。

 

そして、譲渡所得にかかる税額を計算する方法は、不動産の所有期間によって2パターンに分かれました。

 

  1. 資産を取得して5年以内に譲渡した場合:短期譲渡所得
  2. 資産を取得して5年を超えて譲渡した場合:長期譲渡所得

 

短期譲渡所得

不動産を取得して5年以内に譲渡してしまうと、短期譲渡所得として扱われることになり税率が高くなりますよ。

 

(2) 短期譲渡所得

 課税短期譲渡所得金額×30%

国税庁:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

たとえば3年前に1億5,000万円で購入した投資マンションが2億で売れたとしましょう。

このときの譲渡所得は5,000万円になるので、税額は1,500万円です。

 

とてつもなく高いですよね…

 

一方で長期譲渡所得になれば、税率は15%になります。

 

長期譲渡所得

長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の半分になります。

 

(1) 長期譲渡所得

 課税長期譲渡所得金額×15%

国税庁:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

 

さきほどの例のように、たとえば10年前に1億5,000万円で購入した投資マンションが2億で売れたとしましょう。

このときの譲渡所得は5,000万円になるので、15%の税率をかければ税額は750万円ですよね?

 

土地や建物の譲渡では、長期譲渡所得が圧倒的に有利です。

できるかぎり、不動産を売却するときは所有してから5年以降にしましょう。

 

法人で不動産を所有することも考えよう

いままでの話しはすべて所得税にまつまる話しでした。

 

じつは譲渡所得が高くなってしまいそうな方は、法人で不動産を所有することも検討したほうがいいですよ。

 

なぜかというと、法人で不動産を売却すれば経費をいれられるからです。

 

たとえば1億5,000万円で購入した投資マンションが2億で売れるためには、インターネットに広告を出し、人を雇って営業をかけるなど経費がかかります。

 

法人で不動産を売却すれば、この経費を所得に算入できます。

 

経費が2,000万円かかったとすれば、法人所得は3,000万ですよね?

これに法人の実効税率が約30%かかるので法人税は900万円です。

 

一方で個人所有の場合は、譲渡所得に経費の2,000万円は入れられません。

事業所得や雑所得になら算入できますが。

 

また法人で不動産を所有すれば、譲渡所得の5年ルールはないので、売買がしやすいメリットもあります。

 

不動産にかかわる税金は非常に複雑なので、専門の税理士をつけて売却を検討したほうがいいですよ。

 

まとめ:個人が不動産を売却したときは譲渡所得になりますよ。将来的に法人で所有することも考えよう

個人が不動産を売却するときは譲渡所得になりました。

 

譲渡所得には、分離課税と総合課税があり、土地と建物の売却では分離課税で計算されましたよね?

 

そして税額を計算するときには5年ルールがありました。

 

  1. 不動産所有期間が5年以内:短期譲渡所得→税率30%
  2. 不動産所有期間が5年を超える:長期譲渡所得→税率15%

 

どう考えても長期譲渡所得のほうが有利ですね。

 

でもこれでは、不動産売買の流動性が遅くなります。しかも譲渡所得では営業や広告などの経費を入れられませんでした。

 

そこで法人で不動産を所有することで、5年ルールの縛りから解放されますし、不動産売買の経費も算入できるようになります。

 

これまでの説明してきたとおり、不動産にかかる税金はかなり複雑です。これに加えて消費税の問題もありますし…

 

不動産を売却するときは、税理士にいちど相談するのが無難ですよ。

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